監修者
ブロッサムグループ株式会社
代表取締役 福留 忠義
ブロッサムグループ株式会社（ブロッサムジュニア）の代表取締役社長であり、同サイトの監修者を務める福留 忠義氏。
飲食・営業畑で培った店舗運営と人材育成の経験を活かし、2018年に「ブロッサムジュニア」を立ち上げる。2019年に本格的にフランチャイズ展開を開始。
わずか6年で全国70事業所以上に拡大した成長、「不採算撤退ゼロ」を達成。
2025年6月現在、全国に76 事業所を展開しており、3ヶ年で100事業所増へ拡大することを目指す。
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放課後等デイサービスの開業において、物件選びは事業の命運を握る最重要プロセスです。立地や設備が指定基準を満たさなければ、どんなに良い療育理念があっても開業すらできません。本記事では、赤字撤退ゼロを誇るブロッサムグループが、法令遵守と集客を両立させる物件選びの極意と、失敗しないための具体的なチェックポイントを徹底解説します。
物件は単なる「箱」ではなく、指定申請の要件そのものであり、集客の生命線だからです。基準を満たさない物件を選んでしまうと、改修工事に多額の費用がかかるだけでなく、最悪の場合、指定が下りず開業できないリスクすらあります。事業のスタートラインに立つためにも、物件選びは慎重かつ戦略的に行う必要があります。
指定申請を行うには、申請時点で物件が確保され、設備基準を満たしていることが必須条件だからです。行政への事前協議や消防署の検査は、具体的な物件図面がないと進められません。例えば、スタッフ採用と並行して物件を探す方が多いですが、物件が決まらないとオープン日が確定できず、採用した人材を待たせてしまうトラブルにも繋がります。したがって、開業フローの最初期に確実な物件を押さえることが、スムーズな事業開始の絶対条件となります。
利用者の生活圏内であり、学校と自宅の送迎ルートに適したエリアを選ぶべきです。放課後等デイサービスは学校終了後の利用がメインであり、移動時間が長すぎると子どもへの負担が増し、保護者からも敬遠されるからです。具体的には、特別支援学級のある小学校や特別支援学校から車で20分圏内などが目安となります。送迎のしやすさと子どもの負担軽減を考慮したエリア選定が、長期的な高稼働率を維持する鍵です。
個人開業は家賃の安さを重視しがちですが、フランチャイズ（FC）は集客力と基準適合性を最優先します。個人では法的な判断が難しく、安易な契約で後から設備不備が発覚するリスクが高い一方、FCでは本部が法令と市場調査に基づき「勝てる物件」を厳選するからです。以下の比較表で、その違いを確認してみましょう。
【物件選びの視点比較】
| 比較項目 | 個人開業の傾向 | フランチャイズ（FC）の傾向 |
| 最優先事項 | 家賃の安さ（固定費削減） | 集客力・基準適合性（売上最大化） |
|---|---|---|
| 物件調査 | 不動産屋の情報のみ | 商圏データ・競合調査に基づく |
| リスク | 指定不可・設備不備のリスク大 | 本部確認によりリスク極小 |
| 契約判断 | 直感や見た目で決めがち | 収支シミュレーションで判断 |
実際にブロッサムでは、多少家賃が高くても視認性が良く集客コストが下がる物件を推奨しています。目先の固定費削減より、確実な認可と収益性を重視するのがFC流の選び方です。
ブロッサム良い物件はすぐに埋まってしまいますが、焦って契約するのは禁物です。「指定が取れる物件か」の判断はプロでも難しい場合があります。必ず契約前に、行政の障害福祉課へ事前相談に行くか、私たちのような専門家に相談してください。契約後の「やっぱりダメでした」は数百万円の損失になります。
候補物件が見つかった際、必ず確認すべき項目をリストアップしました。指導訓練室の面積要件などの法令基準はもちろん、子供たちの安全を守るバリアフリー構造や、近隣トラブルを防ぐための環境確認など、多角的な視点でのチェックが不可欠です。
【物件条件チェックリスト】
面積・間取り
安全・バリアフリー
周辺環境
これらを網羅することで、開業後のトラブルを未然に防ぎます。
法令で定められた面積基準をクリアしつつ、療育に適した動線を確保する必要があります。指導訓練室は児童1人あたり一定の広さが必要であり、加えて静養室や相談室の設置も必須だからです。例えば、パニックになった児童が落ち着ける静養スペースが指導室から死角にならず、かつ静かな場所に配置できるかどうかが重要です。基準ギリギリではなく、質の高い療育（オーダーメイド療育）を提供できるゆとりある間取りを選びましょう。
障害のある子供たちが利用するため、安全性とバリアフリー対応は絶対条件です。段差の解消はもちろん、車椅子でも利用可能なトイレや、緊急時にスムーズに避難できる経路が確保されていなければなりません。具体的には、2階以上の物件であればエレベーターの有無や、2方向避難が可能かどうかが審査のポイントになります。子供たちの安全を最優先に考え、行政の指導に耐えうる安全基準を満たした物件かどうかの確認が必須です。
建築基準法や消防法に加え、自治体独自の条例にも適合しているか確認が必要です。これらに違反していると、障害福祉サービス事業所としての指定を受けられないからです。引用例として、用途変更が必要な物件かどうかや、耐震基準を満たしているかは重要なチェック項目です。契約後に「指定が取れない」とならないよう、必ず契約前に専門家や行政窓口へ相談し、法令適合性を確認することが開業の鉄則です。
送迎車両の駐車スペース確保と、近隣住民への配慮ができる環境選びが重要です。毎日の送迎で車両の出入りが頻繁になるため、路上駐車や騒音は近隣トラブルの最大の原因になるからです。例えば、敷地内に送迎車を旋回・待機させる十分なスペースがあるか、前面道路の交通量は適切かを確認します。地域社会と良好な関係を築くことは、事業を長く続けるための「見えないインフラ」として機能します。
ブロッサム物件の内見時には、必ずメジャーを持参しましょう。図面上の数値と実際の内寸（壁の内側の寸法）は異なることが多く、数センチ足りないだけで指定が下りないこともあります。特にトイレの広さや廊下の幅は厳しくチェックされます。
どのような形態の物件を選ぶかによって、初期費用や運営スタイル、集客効果が大きく変わります。一戸建て、テナント、ビルインにはそれぞれ一長一短があり、自身の提供したい療育内容やターゲット層に合わせて最適なタイプを選択することが成功への近道です。
【物件タイプ比較表】
| タイプ | メリット | デメリット | 向いている戦略 |
| 一戸建て | アットホーム、庭が使える、騒音リスク低め | バリアフリー改修費が高い、物件数が少ない | 地域密着・家庭的療育 |
|---|---|---|---|
| テナント（1階） | 視認性が良い、送迎しやすい、バリアフリー | 家賃が高め、物件取得費がかかる | 集客重視・早期黒字化 |
| ビルイン（空中階） | 家賃が安い、駅近が多い | 避難経路の確保が難しい、下階への騒音リスク | スタッフ採用重視 |
それぞれの特徴を比較し、自社の戦略に合う物件を見極めましょう。
アットホームな環境で療育ができる一方、バリアフリー改修などのコストがかさむ可能性があります。一戸建ては「第二の家」として子供たちがリラックスしやすく、庭があれば外遊びもできるのが大きな魅力です。しかし、玄関の段差解消や、手狭な部屋の壁を抜いて指導訓練室を確保する工事が必要になるケースが多いです。改修費用と家庭的な雰囲気のバランスを考慮し、物件の状態を慎重に見極める必要があります。
駅近など利便性が高い場所が多く集客に有利ですが、家賃が高額になりやすく、騒音対策が必要です。アクセスの良さは保護者にとって大きなメリットであり、スタッフの通勤もしやすい利点があります。一方で、上下階に他のテナントが入居している場合、子供たちの足音や声が騒音トラブルになるリスクがあります。防音工事の実施や、1階物件を選ぶなどの対策を講じることで、メリットを最大限に活かした運営が可能になります。
学校近くは送迎効率が良く、住宅街は地域密着型の運営に適しています。学校近くであれば下校時の送迎時間が短縮でき、より多くの療育時間を確保できるため、保護者からの評価が高まります。一方、駅近は電車通勤のスタッフ確保に有利ですが、送迎車の駐車場確保が難しい場合があります。ブロッサムではエリア調査に基づき、送迎ルートと競合状況を分析した上で、最も収益性と運営効率が良い立地を提案しています。
ブロッサムどのタイプを選ぶにしても、「近隣住民の理解」が得られそうかは重要です。契約前に大家さんを通じて、または自ら近隣へ挨拶に行き、子供が出入りする施設であることを伝えて反応を見るのも一つの手です。
固定費である家賃は、利益率に直結するため慎重に設定する必要があります。売上の約98%が公金で支払われる安定したモデルであっても、家賃負担が重すぎると収益を圧迫し、サービスの質向上への投資ができなくなるからです。ここでは、適正な家賃比率や初期費用の抑え方について解説します。
家賃は売上の10%〜15%程度に抑えるのが理想的な目安です。放課後等デイサービス（定員10名）の月商モデルは約350万円であり、ここから人件費などを引いて利益を残す必要があるためです。
【定員10名規模の適正家賃目安】
具体的には、家賃30万円〜40万円前後の物件であれば、月間100万円以上の営業利益を確保しやすくなります。高すぎる家賃は経営のリスク要因となるため、収支シミュレーションに基づいた冷静な判断が求められます。
初期費用を抑えるには、居抜き物件の活用や、最低限の改修で済む物件を選ぶことがポイントです。スケルトン物件（内装が何もない状態）からの工事は自由度が高い反面、費用が1,000万円近くになることもあり、回収期間が長引きます。例えば、元事務所や教室だった物件なら、壁紙や床の張り替え程度で済む場合があり、大幅なコストダウンが可能です。浮いた資金を療育器具や採用費に回すことで、スタートダッシュを切りやすくなります。
金融機関は「事業の継続性」と「法令適合性」を重視して物件を評価します。違法建築や再建築不可の物件、または家賃が相場より著しく高い物件は、融資審査でマイナス評価を受ける可能性が高いです。逆に、指定基準をクリアしており、適切な家賃設定で収支計画に無理がない物件は、事業の実現可能性が高いと判断されます。融資担当者を納得させられる物件を選ぶことが、資金調達を成功させ、スムーズな開業へ繋がります。
ブロッサム良い物件だからといって予算オーバーの家賃で契約すると、後々スタッフの昇給ができなくなったり、療育備品にお金をかけられなくなったりします。家賃は一度決まると変えられません。シビアに判断しましょう。
自力での物件探しは困難を極めますが、フランチャイズ（FC）加盟によりプロのサポートを受けられます。指定基準の判断やエリアマーケティングは専門性が高く、未経験者が一人で行うにはリスクが大きすぎるからです。FC本部は豊富なデータとノウハウを持っており、行政との協議から内装レイアウトまでトータルで支援します。これにより、失敗のない物件選びが可能になります。
本部が物件を確認することで、指定申請で却下されるリスクをゼロに近づけられます。自治体ごとのローカルルールや細かい設備基準は複雑で、不動産屋の情報だけでは判断しきれないケースが多々あるからです。ブロッサムでは、契約前に必ず物件要件を精査し、行政への事前相談のポイントもアドバイスします。「契約したのに開業できない」という最悪の事態を防げる安心感は、FC加盟の大きなメリットです。
データに基づいたエリア選定により、開業初月から安定した集客が見込めます。本部は周辺の児童数や競合施設の稼働状況、地域の特性を詳細に調査し、「勝てるエリア」を提案できるからです。例えば、競合が多くても特定の療育ニーズが満たされていないエリアを見つけ出し、そこに特化したコンセプトの物件を提案します。客観的な市場調査は、感覚に頼らない堅実な経営の土台となります。
療育の質を高め、保護者に選ばれる施設にするための空間設計をサポートします。ただ基準を満たすだけでなく、個別療育と集団療育をスムーズに切り替えられるレイアウトや、子供たちが落ち着ける環境作りが集客に直結するからです。ブロッサムジュニアでは、オーダーメイド療育を実践しやすい間取りや、安全かつ効率的なスタッフ動線を提案します。運営を見据えた設計が、日々の業務効率と利用者満足度を向上させます。
ブロッサム不動産屋さんは物件のプロですが、福祉施設のプロではありません。「福祉可」と書いてあっても、指定基準を満たしているとは限りません。私たちは「福祉事業として使えるか」という視点で物件を見るので、ミスマッチを防げます。
ブロッサムジュニアが「赤字撤退ゼロ」を維持している背景には、徹底した物件選定基準と伴走支援があります。私たちは、利益が出にくい物件やリスクのあるエリアでは、たとえオーナー様が希望しても出店をお断りすることがあります。それは、皆様の事業成功を最優先に考えているからです。ここでは、その厳格な基準と具体的な支援内容についてご紹介します。
過去の膨大なデータから導き出した独自の選定基準により、失敗リスクを徹底的に排除します。家賃相場だけでなく、視認性、送迎効率、近隣住民の属性など、多角的な視点で物件をスコアリングし、合格ラインの物件のみを推奨しています。例えば、少し路地に入っただけで家賃が安くても、送迎車が入りにくければ候補から外します。現場のリアルな運営を知り尽くしているからこそできる、妥協のない目利きが強みです。
物件探しから契約、内装工事まで、全てのフェーズで本部が密接にサポートします。不動産会社との専門的なやり取りや家賃交渉、内装業者の選定など、未経験者が躓きやすいポイントをプロが代行・助言するからです。特に福祉施設への入居を渋る家主様への説明や交渉も、本部の信用力を活かしてスムーズに進めます。オーナー様は煩雑な手続きから解放され、採用や研修などの準備に集中できます。
物件選びはゴールではなく、長期的な安定経営のスタート地点です。ブロッサムでは開業後も、その物件・立地を活かした集客戦略や地域連携を継続的にサポートし、黒字化を確実なものにします。もし集客に苦戦しても、本部が介入して改善策を実行するため、赤字撤退することなく事業を継続できています。物件選びから運営まで一貫した責任を持つ体制こそが、撤退ゼロの最大の理由です。
ブロッサム「赤字撤退ゼロ」は、無理な出店をしないからこそ守られている記録です。私たちはオーナー様の資産を守るため、時には厳しいこともお伝えしますが、それが長期的な成功への一番の近道だと確信しています。
実際に開業を検討されている方へ、具体的なアクションプランをご紹介します。まずは自分一人で悩まず、専門家の意見を聞くことから始めてください。ブロッサムジュニアでは、無料相談から始まり、エリア選定、物件契約へと進む明確なロードマップを用意しています。
【開業までのステップ】
着実なステップを踏むことで、夢の実現へと近づきます。
最初の一歩は、無料相談にてご自身の希望やビジョンを明確にすることです。「どの地域で開業したいか」「予算はどれくらいか」をお聞きし、それが市場ニーズと合致しているか診断します。まだ具体的なイメージがなくても、本部の担当者がヒアリングを通じて条件を整理します。プロの視点を入れることで、自分では気づかなかった有望エリアや、避けるべきリスクが見えてきます。
候補物件が見つかったら、詳細な収支シミュレーションを作成し、経営の実現可能性を検証します。家賃、人件費、光熱費などを具体的に算出し、損益分岐点や投資回収期間を数字で把握するためです。複数の物件を比較検討し、最も利益率が高くリスクの低い物件を選定します。感覚ではなく、根拠のある数字に基づいた計画を固めることで、安心して開業準備に進むことができます。
物件決定後は、オープンに向けてやるべきことが山積みですが、本部がスケジュール管理をリードします。賃貸契約と並行して指定申請書類の作成、スタッフの募集・面接、広報活動などを効率的に進めます。特にタイミングが重要な申請業務や採用活動において、本部が伴走することで遅延や漏れを防ぎます。二人三脚で準備を進め、万全の状態でオープン初日を迎えましょう。
ブロッサム最初の一歩は「相談」です。まだ何も決まっていなくても構いません。私たちの無料相談に来ていただければ、あなたの希望エリアで「勝てるかどうか」の概算シミュレーションをお出しできます。
